房企下半场众生相：有人转型、有人并购、有人跃进...

从北京地铁4号线大兴线倒数的第三站义和庄的B口出来，不知一辆共享单车。不过对于在此置业的人来说，他们也用不上。因为离地铁口数步之近，麇集着泰禾中央广场、万科天地、恒大未来城等数个楼盘。

楼盘之外，一片远天，还有仍未动工的荒地，丛生的杂草，在早秋的风中瑟瑟摆动。事实上，今年3月底之前，这里的售楼处还门庭若市。

而今，这里门可罗雀，只有几个保安在往返踱步。车站在喜马拉雅山上，往哪个方向回头都是下坡路。

华安基金首席经济学家林采宜如此形容当下的房地产行业。2017年7月，万科销售额环比6月上升27.6%，恒大上升28%，富力下降28.05%，绿城下降24.7%。

但同比而言，房企的销售量下跌仍是难以置信。今年前7个月，万科销售额同比快速增长43.8%，恒大快速增长56%，富力快速增长31%，旭辉増上涨70.9%。

房企7月份销售额环比上升，一是一线城市和部分二线城市限贷、出租汽车所致，另一方面，也是开发商主动调节销售节奏的结果。正如禹洲地产董事局主席林龙安所说，如果房企要地销售量，只不过是几乎可以让销售量之后环比下跌的，但问题是手头的房子都卖完之后，接下来怎么办？林龙安自由选择的是：会盲目地一下子全部卖光，要在量跟价平衡的情况下，从未来最少五到十年的发展空间来考量每年的销售量。

收购之道部分开发商早已作好了未来五到十年过冬的打算。作为一家年销售额几百亿的开发商，禹洲地产也有自己的千亿梦想，不过林龙安逐梦的脚步是务实的：2017年突破400亿，2018年700亿，到2020年超过1200亿元。

而要构建千亿梦想，林龙安靠的是手中的过冬粮草：禹洲地产目前的土地储备约1200多万平方米，货值超过2200亿元以上。禹洲地产的土地储备，大部分靠收购来作。林龙安指出：现在主流开发商早已意识到在市场上拚命地去拿地王完全是没盈利空间的，甚至是凌空的，在这方面大家应当都早已有共识了。

作为主流房地产商来讲，尤其是前50强劲，基本上都使用并购跟收购来减少土地储备。林龙安的策略是朋友圈拿项目。

尤其是杨家华侨，不管是香港的，菲律宾的，马来西亚的，台湾的，这些老朋友或者老朋友之间有一些信息及时交流，跟我们团队洽谈。这种收购项目，并不是所有企业都可以获得的。这时候，及时获得消息，及时使出，显得十分最重要，因为一旦这个项目要谋求接盘侠的消息广泛传播，价格就立马上去了。

而一旦价格低得过于离谱，企业都会有一个财务考量。禹洲地产如果有这种低价格的项目要并购，一般都会在上不会辩论的时候被投资委员会枪决掉。林龙安称之为。

禹洲地产植根于于厦门，目前已将总部搬到到上海。对于否不会进占北京，林龙安回应：对北京我们还是较为注目，如果有这个机会还是想要进来，但会去拿地王，会去为了转入而转入北京。拿地之险事实上，很多房企都跟禹洲地产的态度一样，对于北京土地市场的态度，有如小孩子玩游戏鞭炮，既想要玩游戏又有点惧怕。

作为全中国房子买得最差的房企碧桂园今年8月份再一圆了一个赴京落第的梦，而且，这次赴京的代价看上去并不是相当大。8月1日，碧桂园牵头华润置地、招商蛇口，以38.4亿元的价格拍电影得北京市东城区永外大街0503-602北地块、606东、606西地块（下称永定门地块），比起38.2亿元的起拍价，溢价率仅有为0.52%。永定门地块坐落于北京市二环边上，寸土寸金。

此地块也是5年来北京市首次拍卖会的二环边上地块，竟然遭遇很少有人问津，并最后以极低溢价率成交价的险胜状况。市场或许以为拍下地的开发商捡了个大低廉，然而，其中隐情，也是如鱼饮水冷暖自知。

亚豪机构市场总监郭毅称之为，永定门地块遇冷，一是该地块的楼面价太高。开发商在拿地之后，还需缴纳土地研发建设补偿费33.9亿元，因此土地成本合计高达72.3亿元。

该地块的规划建筑面积为73598平方米，算下来折算楼面价为9.8万元/平方米。然而，政府对该地块的房子实施禁售销售：均价不低于89068元/平方米，最低单价不低于93521元/平方米。在楼面价低于商品房售价之下，房企很难赚。二是该地块的居住于建筑规模须要继续执行90/70政策，即90平米以下的房子要占总体开发面积的70%。

郭毅称之为，由于北京地价太贵，一般房企拿地之后都是研发成豪宅才能盈利，而90/70政策之下，豪宅就研发不成了。另外，该地块商业部分50%须要谦和经营20年，在0503-606地块内还需配建燕墩博物馆（不大于7000平方米）且竣工后使用权接管东城区文化委员会。

在种种镣铐的卷曲之下，最后只有华润+招商+碧桂园牵头竞拍主体不愿唱歌。众多开发商都感受到了政府对于他们的利润断裂。

土地市场的拍卖价，政府都恰到好处得很定，算数得很细，基本上就会给你有过于多的利润可赚到。如果你还是要可怕进去，政府就给你设置一个熔断价格，到了这个价格，开发商就转入竞谦和阶段，一些热门地块，最后竞得者必需100%谦和物业，也就是说开发商垫了房子无法买，不能自己持有人，租赁过来。

鸿坤集团的一位高管回应。谦和，对于开发商的资金是一个相当严重的考验，只有一些财大气粗的大房企勇于尝试这种模式。2016年底，北京市海淀区的两个地块，即通过100%谦和的方式为万科拍电影得。

新派公寓创始人、CEO王戈宏回应，目前有一些开发商正在去找他合作，想把他们持有人的物业研发茁壮出租公寓：开发商的目的有两个，一是需要让物业有很好的租金报酬，二是把这个资产通过证券化的形式贩卖给金融机构和市场，他们买入出来。然而王戈宏也坦言，这种资产证券化的模式目前国内还没尝试过，是个新鲜事物，能否顺利，仅有看政府否放松政策，市场否接纳这个产品。融资之无以公开市场拿地对于开发商已是不能忍受之轻，谦和堪称往他们背上敲上一座五行山。

即使是通过收购拿地，开发商也必须拿走大量真为金白银，因为在监管部门对开发商的融资渠道全面放宽之后，开发商的杆杠率大大降低，许多收购必须开发商通过自有资金发动。禹洲地产董事局主席林龙安回应，现在整个限贷出租汽车都十分得意，没上市的公司，尤其是百强之外的公司面对两个融资难，一个是融资研发贷款无以，第二个是销售了也拿将近钱，因为银行个人按揭贷款完全拿将近了，所以很多的小型开发商资金链面对脱落。不过，对于大中型的开发商，其融资的渠道虽然削减，但并非一筹莫展。

例如以做到产业地产闻名的华夏幸福，就完全所求了所有的融资方式，除了银行贷款、发售企业债、中期票据、较短融券、做到委托贷款、信托融资等常规手段之外，它还创造性地拓展了融资租赁、收益权资产反对证券化、股权收益权出让买入、商品房购房款收益权融资、政府应收款项收益权融资、夹层融资、债务重组等多种融资方式。保守融资，背后是保守扩展。

一位熟知华夏幸福业务模式的人士回应：华夏幸福从去年以来仍然在大力地展开收购，想在全国范围内布局产业小镇。大力融资的企业一般都是大力扩展业务的企业。对于作风务实的企业，其融资市场需求并非那么饥渴。

很多人以为开发商现在日子很难过，只不过并不然，去年一整年，今年上半年，开发商的楼盘都买得很好。为此累积下大量的资金，大中型开发商要撑个一两年是几乎没问题的。鸿坤集团的一位高管回应。

如果没强大的扩展动力，一般企业不会自由选择潜伏。林龙安就退出了发售债务的机会：国家发改委刚批给我们外债我们都还没花上，想花上。林龙安回应现在企业还不没钱，他们不会去找一个利率较为较低的节点来融到更加低廉的钱，就越较低就越好。转型之疼在一线城市无地供，而三四线城市库存相当严重不足的情况下，开发商将要转入下半场。

如果说上半场玩游戏的是拿地盖房卖房，下半场就要解决问题盖房之后怎么办的问题。所有的开发商都想要挣大钱，花钱快钱，但是现在这个时代过去了。政府把土地价格定准了，开发商花钱将近钱，政府限贷出租汽车之下，一些非核心地段的房子卖不出去了。

所以开发商才就让要转型，所有的转型都是倒逼构成的。鸿坤集团的高管如是说。开发商转型的方向五花八门，只要跟房子涂得上边的产业，完全都在尝试：养老地产、教育地产、医疗地产、长租公寓、文旅地产等等。

对于这种多元化的转型，香港恒隆集团主席陈启宗泼洒了一盆冷水：我对这个所持保留意见，我还没看见全世界做所谓的旅游地产赚大钱的。做多元化的服务性行业都可以赚，都可以经商，但是我们做到房地产的人都不是想要赚到小钱，想要赚到小钱的人会来做房地产，来做房地产的人都是要赚大钱。

要赚大钱，又要多元化什么意思？也就是说没戏了。对于以万达为代表的轻资产转型路线，陈启宗也不寄予厚望：轻资产并不是最赚的，为什么要轻资产，因为你借钱，所以不能重。历史证明，投钱多的轻资产，比投钱较少的轻资产，赚要赚得多。

跟借钱所以做到轻资产类似于的，一些开发商是因为买不来房所以做转型。王戈宏谈及一些开发商自己做的长租公寓：他们的思路是，一些地段房子卖不出去了，那就搞成租赁型的公寓吧，这种出发点本身就是个悖论，租赁市场本身认同集中于在城市核心地段，非核心地段租房的空置率十分之低，租金也上不去。配对开始，地产行业的集中度将大幅度提高。

保利集团副总余英回应：听得一些专家说道中国前十强房企的市场占有率早已超过30多%，我感叹被这个数字吓坏。为什么中国的房企这么热衷冲刺千亿，冲刺万亿，挤破头皮、想尽办法要转入一线的俱乐部，因为在残忍的行业竞争中，并不大，意味著被并吞，这是一个强者存活的丛林世界。鸿坤集团高管回应。

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